Из чего состоит стоимость земельного участка

Многих городских жителей привлекает идея переезда из квартиры в загородный дом. Одни покупают уже готовые коттеджи, а другие предпочитают приобрести землю и начать строительство по своему проекту с нуля. В статье разобрались, из чего складывается стоимость земельного участка и какие факторы на нее влияют.

Оценка земельного участка

Оценка стоимости участка делится на два типа:

• Рыночная стоимость – это цена, которую устанавливает собственник, когда хочет продать землю. Для оценки рыночной стоимости участка обращаются в агентство недвижимости.


• Кадастровая стоимость – это тип оценки, который используют, чтобы определить размер налога на собственность, арендной платы или других платежей. Кадастровую оценку земли проводят государственные оценщики на основании Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».  Для того, чтобы узнать ее, можно ввести кадастровый номер участка на сайте Росреестра. 

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка:

• площадь, форма и рельеф участка;
• расположение;
• наличие инфраструктуры и коммуникаций;
• степень готовности поселка;
• экологичность района;
• наличие построек на участке;
• возраст и тип участка.

Факторы, влияющие на стоимость земли

Разберем подробнее условия, из которых формируется стоимость земельного участка.

ВРИ участка

Вид разрешенного использования – это индивидуальная характеристика участка. Она определяет то, какую деятельность собственнику можно вести на земле. От этого зависит кадастровая стоимость и размер суммы налога на собственность. 

Существует несколько видов земельных участков, и их стоимость может различаться. Например, участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) будет иметь более низкую кадастровую стоимость, чем земля для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или садового некоммерческого товарищества (СНТ). При этом площадь у них может быть одинаковой. Если изменить ВРИ участка, можно снизить его кадастровую стоимость. 

Транспортная доступность

Дороги – это важный показатель того, от чего зависит стоимость земли. Участки в поселках, где проложен асфальт, будут стоить дороже. Более высокая цена будет у тех участков, которые расположены ближе к автобусным остановкам.

Важную роль в формировании стоимости играет удаленность поселка от города, загруженность автомагистрали и популярность тракта, по которому разместился поселок. Коттеджные поселки от ЯРД расположены по Ирбитскому тракту – он отличается низкой загруженностью, поэтому по нему можно добраться из центра Тюмени до поселка за 15 минут.

Качество грунта

Для строительства лучше подойдет сухая почва – скалистый, песчаный или супесчаный грунт. Ровные участки, расположенные на сухом возвышенном месте будут стоить дороже. Участки с глинистыми почвами или торфом можно купить дешевле, но затраты во время стройки возрастут.

Грунтовые воды – еще один важный фактор того, от чего зависит оценка стоимости земельного участка. Если они расположены близко к поверхности земли, то стоимость снижается. При этом на строительство может уйти больше денег, потому что потребуется установка дренажа.

Наличие коммуникаций

Цена на участок, к которому подведены свет, газ и вода, будет выше. В связи с этим люди часто покупают землю без коммуникаций. Такая дешевизна в дальнейшем может привести к более высоким затратам. Чтобы подключиться к линии электропередач или газовой магистральной трубе можно потратить не только большую сумму, но и потерять много времени.  

Инфраструктура

Наличие рядом с земельным участком магазинов, детских садов, школ и других объектов инфраструктуры поднимет его привлекательность и стоимость.

Площадь участка и его форма

Чем больше площадь, тем выше цена, так как рассчитывается стоимость земельного участка за одну сотку.

Дороже будут стоить участки с правильной формой – квадратной или прямоугольной. На них удобнее размещать постройки, разбивать сад и огород.  Дешевле обойдутся участки неправильной формы – узкие, треугольные, округлые, г-образные. Зонировать пространство на такой земле будет сложнее.

Экологичность района

Наличие зеленых насаждений, чистый воздух и вода, естественный природный ландшафт, отсутствие шума и пыли – это те факторы, что повышают стоимость земельного участка.

Расположение участка внутри поселка

Расположение играет большую роль при формировании стоимости земли. Дороже будут стоить:

• участки у леса или водоема;
• участки на возвышенности, откуда открывается панорамный вид;
• участки, расположенные рядом с объектами инфраструктуры поселка;
• тупиковые участки в углах поселка, вокруг которых меньше соседей.

Процент заселенности

Земля в заселенных поселках стоит дороже, чем в строящихся. Они более благоустроены, имеют развитую инфраструктуру, что влияет на стоимость земельного участка.

Наличие построек на участке

Пустая земля обойдется дешевле участка с готовым коттеджем. Еще меньше будет стоить участок с ветхим домом или недостроем, однако в этом случае можно столкнуться с техническими или юридическими рисками. 

Влияние рынка

Помимо того, что входит в кадастровую стоимость земельного участка, рыночная складывается из дополнительных показателей. К ним относится ландшафтный дизайн на участке, вид из окна, наличие или отсутствие соседей и т.д.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от условий, которые постоянно меняются. К примеру, важное значение имеет сезонность – цены на земельные участки вырастают с приближением дачного сезона. Еще на стоимость влияет курс валют. 

События, происходящие в стране и в мире тоже могут привести к изменениям на рынке загородной недвижимости. В период пандемии многие люди перешли на удаленную работу, поэтому вырос интерес к земельным участкам, а соответственно – и их стоимость. А в первом квартале 2022 года спрос на загородную жизнь в России вырос на 12%.