Перепланировка участка: как узаконить изменения

Земельный кодекс РФ указывает, что перепланировка участка производится при изменении размеров и конфигурации его площади, также сюда включены мероприятия, связанные с переводом земли в иной вид разрешенного использования.

Кому и для чего нужна перепланировка участка

Подобная процедура может быть нужна и частным владельцам, и юридическим лицам, владеющим землей.

Основные причины перепланировки земельного участка:

• Изменение вида разрешенного использования. Например, земля была категории СНТ, а требуется ее перевести в ИЖС, чтобы построить дом.
• Разделение существующего участка, отчуждение его части, объединение смежных земельных участков и прочие операции с изменением конфигурации.
• Решение юридических проблем, когда участок не соответствует градостроительным нормам, имеется наложение границ, существует требование властей по внесению изменений в его план.

Если планируемые изменения не касаются границ участка, не нарушают целевое назначение земли и не нарушают текущее законодательство, регулирующее вопросы землепользования и строительства, то оформление перепланировки не требуется.

Оценка текущего состояния и планирование изменений

Перепланировка предусматривает прохождение ряда этапов. Для начала необходимо определиться, надо ли ее вообще оформлять, либо законодательство допускает проведение намеченных вами работ на участке без согласования с властями.

Отметим, что актуальное законодательство на 2025 год, не разрешает оформлять перепланировку, если в ЕГРН отсутствует отметка о том, что проведено межевание участка.

Оценка текущего состояния

Если планировка необходима, то требуется проанализировать текущее состояние земельного участка, все его параметры, изучить имеющиеся правоустанавливающие документы, градостроительную документацию (генплан). Также надо определить, нужно ли проводить дополнительные инженерные изыскания.

Планирование изменений

Исходя из цели перепланировки (обновление конфигурации, оформление иного вида разрешенного использования земли или что-то другое) определяем необходимые изменения, которые потребуется произвести на участке.

Разработка проекта перепланировки

Составляем проект переобустройства территории.

Проектирование

• Рисуем предварительные наглядные эскизы
• По эскизам создаем в масштабе план обновленного участка
• Проверяем, чтобы размеры строений и расстояния между постройками соответствовали строительным нормам
• Проверяем соответствие санитарным требованиям к размещению дренажных канав и стоков.

Согласование перепланировки

Этап правовых действий.

Подготовка документов

Стартовый пакет документов включает:

• Кадастровый паспорт исходного участка и чертежи проектных изменений.
• Документы о праве собственности на землю.
• Паспорт собственника.
• Письменное согласие прочих собственников, если таковые имеются.

Реализация перепланировки

Практический этап с участием профессионалов.

Организация работ

• Находим подрядчиков. Желательные критерии выбора – наличие лицензий, опыт работ – не менее 3 лет, фото проведенных работ.
• Контролируем процесс на соответствие проекту.

Завершение работ

Землевладелец принимает результат, если:

• Полевые изменения совпадают с проектными, а контрольные параметры – с нормативами.
• Составлен обновленный кадастровый план.

Внесение изменений в документацию

Действуем по следующим направлениям:

Обновление кадастровых данных

Первоочередная задача – это узаконить изменения и получить новый кадастровый паспорт, если в процессе перепланировки:

• Происходит изменение границ земельного участка или схемы расположения участка.
• Для строения требуется узаконить изменение конструкции.
• Нужна легализация построек на участке.
• Внесены поправки в кадастровый паспорт.

Обновление правоустанавливающих документов

После перепланировки обновляем и юридически оформляем те документы на участок, в которых упомянуты земельные изменения:

• Договор по сделке (купли-продажи или дарения).
• Акты органов власти о предоставлении участка.
• Свидетельство о приватизации и др.

Изображение от freepik