Как проверить участок перед покупкой

На что стоит обратить внимание при покупке участка, чтобы избежать ошибок – разбираемся вместе с экспертами «Ярда».Чтобы прошла безопасная сделка с землей, перед покупкой участка проверяют юридическую и кадастровую стороны вопроса, а также инженерно-технические и экологические моменты. Эти процедуры позволят избежать мошенничества и уберегут от штрафов за нарушение законодательства.

Почему важна проверка участка перед покупкой

Проверка, проведенная до показа и покупки участка:

• Защищает сделку. Например, от судебных споров, если участок продается без согласия одного из супругов. Или от изъятия участка за долги, если продавец объявлен банкротом.
• Уточняет назначение участка. Если земля в промзоне или в черте сельхозугодий, то строиться там нельзя.
• Оценивает экологическую обстановку, если участок расположен вблизи свалки или промышленных водосбросов.
• Определяет границы участка – причину частых судебных тяжб.
• Подтверждает наличие инфраструктуры поблизости.

Юридическая проверка участка

Этапы юридической проверки:

• У продавца запрашивается выписка из ЕГРН и документ на право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или дарении). Сверяются паспортные данные продавца, а также кадастровый номер участка во всех документах.
• Проверка истории участка. Уточняют прошлых владельцев и переходы права на участок.
• Проверяют категорию участка и вид разрешенного использования (ВРИ). Убеждаются, что участок подходит под планы покупателя.
• Сверяют границы участка по документам и на местности. Проводят межевание, если требуется.
• Проверяют обременение на участок. Это запрет на сделки, арест на землевладение, ипотека, залог и т. п.
• Проверяют наличие охранных зон, ограничивающих использование участка.
• Анализируют рыночную стоимость с учетом инфраструктуры.

Юридическая сторона особенно важна, когда речь идет о сделке между частными лицами здесь часто возникают подводные камни: от незарегистрированных прав до спорных участков. Чтобы избежать рисков, лучше выбирать надежного застройщика с прозрачной историей и подтвержденными документами. Так вы обезопасите себя и получите участок с чистой юридической репутацией.

Экологическая проверка земли

Включает этапы:

• Сбор информации: картография, ранние экологические исследования. Составление техзадания на текущие работы.
• Осмотр местности, отбор проб воды, воздуха и почвы. Изучение шумов, вибрации и радиационной обстановки.
• Проводят химический анализ почвы участка и воды на наличие пестицидов, солей свинца, нитратов и бактерий, а воздуха – на пыль и угарный газ.
• Отчеты. В документации отражают: экологическое состояние окружающей среды, шумовой и вибрационный фон, результаты визуального осмотра (наличие свалок, стоков).

Проверка границ участка

Во время проверки границы земельного участка есть риск столкнуться с негативными фактами:

• Границы недостоверны. Например, из-за ошибки кадастрового инженера или заведомой фальсификации координат, внесенных в ЕГРН (сведения специально коверкают, чтоб избежать судебного решения спора).
• Границы проверяемого участка пересекаются с соседним.
• Размеры и форма участка на местности отличаются от внесенных в кадастровый паспорт.
• Собственник участка изменил пролегание линии границы, но не уведомил об этом соседей и собрание товарищества.
• Самовольные изменения в границах не узаконены.

Для решения подобных проблем проводят законное межевание участка, обратившись к кадастровому инженеру.

Проверка коммуникаций участка и инфраструктуры

Покупая участок, запрашивают информацию по пролегающим через территорию коммуникациям. Этот аспект важен, если на участке планируется строительство – чтобы не повредить государственные трубопроводы и спроектировать частную подводку к строящемуся дому, например газовой ветки.

Информацию получают:

• Через Росреестр, в сервисе «Публичная кадастровая карта» (по кадастровому номеру участка).
• В местной администрации, запросив генеральный план коммуникаций.
• В кадастровой палате. На землю, состоящую на учете, выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
• У поставщиков услуг – предприятия, занимающегося водоснабжением и водоотведением, газовой компании и местной электросети.

Для получения этих сведений приглашают инженера-геодезиста из экспертной компании, а запрос подают сразу в две инстанции (для достоверности).

Информацию об окружающей инфраструктуре (в схематичной форме) содержит ситуационный план земельного участка (СПЗУ), который получают в МФЦ, на портале Госуслуги или в местной администрации.

Чтобы избежать возможных сложностей с оформлением участка, разумнее всего обратиться к проверенному застройщику. Сотрудничая с командой «Ярда», вы можете не переживать за юридическую сторону сделки, так как специалисты подготовят все необходимые документы, помогут с оформлением договора купли-продажи, его регистрацией и получением выписки из ЕГРН.

Изображение от freepik